Darauf sollten Sie beim Hauskauf achten: 


Je besser Sie sich vorbereiten, wenn Sie Wohneigentum kaufen wollen, desto sicherer finden Sie Ihr Traumhaus oder Ihre Traumwohnung. Wir listen Schritt für Schritt auf, worauf Sie besonders achten müssen: Von der Bedürfnisanalyse über die Suche, Besichtigung und Verhandlung bis zum Vertragsabschluss und Grundbucheintrag. 


Wohneigentum kaufen Sie nicht alle Tage. Darum empfehlen wir Ihnen, sich einige Gedanken zu machen, bevor Sie ein Haus oder eine Wohnung suchen. Sinnvollerweise analysieren Sie zuerst Ihre Lebensgewohnheiten und -umstände und leiten daraus Ihre individuellen Wohnbedürfnisse ab. 


Die Bedürfnisanalyse 

Beantworten Sie diese Fragen und schreiben Sie Ihre Antworten auf. Sie sind die Basis für Ihre Suche nach dem richtigen Haus, der richtigen Wohnung.

· · Wie viele Menschen werden in Ihrem neuen Zuhause wohnen? 

· · Werden auch Kinder in Ihrem Zuhause wohnen? 

· · Was machen Sie, wenn Ihre Kinder ausziehen? 

· · Essen Sie lieber in der Küche oder im Wohn- beziehungsweise Esszimmer? 

· · Brauchen Sie ein grosses Wohnzimmer, weil Sie gerne Gäste einladen? 

· · Brauchen Sie ein Gästezimmer und ein Badezimmer für Ihre Gäste? 

· · Arbeiten Sie (teilweise) zu Hause und brauchen Sie darum ein Home-Office?

· · Brauchen Sie ein Bastelzimmer, ein Musikzimmer, eine Bibliothek oder einen Weinkeller? 

· · Wünschen Sie sich einen Wintergarten? 

· · Was ist Ihnen lieber: Gartenarbeit oder ein Garten, der wenig zu tun gibt? 

· · Besitzen Sie Haustiere? 

· · Was ist Ihnen wichtiger, Morgensonne oder Abendsonne? Denken Sie an Ihren Tagesablauf. 

· · Wie lange planen Sie, in Ihrem Zuhause zu wohnen? 

· · Soll Ihr Zuhause alters- oder behindertengerecht sein? 


Die Suche 

Auf der Basis Ihrer persönlichen Bedürfnisanalyse können Sie mit der Suche beginnen. 

· Immobilienportale: Definieren Sie Ihre Suchparameter und filtern Sie die Ergebnisse nach Ihren Kriterien. Sie können Ihre Suche als Suchauftrag erfassen und erhalten bei jedem Treffer eine E-Mail. Die meisten Portale haben eine App, die Sie mit einer Push- Nachricht auf Ihr Smartphone informiert. 

· Immobilienmakler: Konsultieren Sie regelmässig die Websites der Immobilienmakler in der Region, in der Sie wohnen wollen. Eine Übersicht finden Sie beispielsweise auf der Website www.svit.ch des Schweizerischen Verbands der Immobilienwirtschaft SVIT.

· Gemeinden: Immer häufiger veröffentlichen Gemeinden Informationen über Bauprojekte auf ihrer Website. Konsultieren Sie regelmässig die Websites der Gemeinden in der Region, in der Sie wohnen wollen. 

· Fernsehen: Auf vielen regionalen Sendern laufen Verkaufssendungen für Immobilien.  

· Lesen Sie die Immobilienanzeigen in den Regional- und Lokalzeitungen sowie Gemeindeanzeigern, reden Sie mit den Leuten, fragen Sie lokale Immobilienmakler und die Mitarbeitenden auf dem Grundbuchamt. 

Wenn Sie kein Baufachmann sind, sollten Sie das Haus oder die Wohnung von einem unabhängigen Sachverständigen auf Herz und Nieren prüfen lassen. Dieser kontrolliert die Bausubstanz, vom Keller bis zum Dachboden, und beurteilt, ob der Kaufpreis fair und angemessen ist. Neuralgische Punkte sind Innen- und Aussenwände, Fenster und Türen, das Dach, alle Elektroinstallationen, Hausanschlüsse, Wasser- und Abwasserleitungen, die Heizung, die Warmwasseranlage und die Haustechnik sowie das Bad und die Küche. 

Die Kurzbesichtigung ist keine detaillierte Substanz- und Zustandsanalyse. Der Sachverständige wird dank seinem Fachwissen Mängel entdecken und erkennen, was vertieft abgeklärt werden sollte. Dieser Aufwand lohnt sich, denn Gebrauchtimmobilien oder Altbauten werden in der Regel «wie gesehen» gekauft und allfällige Gewährleistungsansprüche werden, soweit rechtlich zulässig, wegbedungen. Mängel, die übersehen wurden und nach dem Kauf behoben werden müssen, können schnell sehr viel Geld kosten. 


Kauf ab Plan 

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung ab Plan kaufen, sollten Sie das Verkaufsdossier gründlich prüfen. Oder, noch besser, von einem Bauherrenberater oder Baujuristen prüfen lassen. Das alles gehört mindestens in das Dossier: 

· Grundbuchauszug für das Grundstück 

· Detaillierte und verbindliche Baubeschreibung mit all Ihren Änderungswünschen 

o Detaillierter Zeitplan, bis wann welche Änderungen noch möglich sind 

o Übersicht über alle Stundensätze, die Ihnen für Änderungen verrechnet werden 

· Detaillierte Pläne im Massstab 1:50 

· Detaillierte Pläne im Massstab 1:20, beispielsweise für Küche oder Bad 

· Umgebungsplan mit der Bepflanzung, falls Sie ein Einfamilienhaus kaufen 

· Verbindlicher Terminplan 

· GU-Vertrag, falls Sie einen separaten Vertrag für den Landkauf abschliessen 

Sie schliessen mit dem GU einen Vertrag ab oder, um die doppelte Handänderung zu vermeiden und Gebühren zu sparen, einen Kaufvertrag mit dem Landbesitzer und einen Bauvertrag mit dem GU. Das alles gehört in den Vertrag mit dem GU: 

· Detaillierter Baubeschrieb 

· Alle Pläne im Massstab 1:50 

· Detailpläne im Massstab 1:20, zum Beispiel für Küche oder Bad 

· Allenfalls Umgebungsplan mit Bepflanzung 

· Bezugstermin

· Bestimmungen für den Fall, dass der Bezugstermin nicht eingehalten wird 

· Bestimmungen für die Zahlungsabwicklung 

· Garantieleistungen nach SIA 118 

Achten Sie darauf, dass im GU-Vertrag die Garantie auf Leistungen der Handwerker nicht an Sie abgetreten wird. Sonst müssen Sie mit jedem Handwerker verhandeln, wenn Sie Mängel entdecken. 


Die Verhandlungen 

Wenn Sie Ihr Traumhaus gefunden haben, müssen Sie mit dem Verkäufer verhandeln. Je besser Sie sich darauf vorbereiten, desto besser werden Sie argumentieren: 

· Überlegen Sie sich Ihre persönliche finanzielle Schmerzgrenze: Wie viel können und wollen Sie für das Haus, für Ihren Traum, bezahlen? Denken Sie an die Finanzierung und Tragbarkeit. 

· Machen Sie sich ein Bild von den Preisen in der Region. Vergleichen Sie Immobilieninserate, reden Sie mit den Nachbarn, fragen Sie einen Makler vor Ort oder das Grundbuchamt der Gemeinde. 

· Informieren Sie sich über den regionalen Immobilienmarkt. Wenn viele vergleichbare Häuser auf dem Markt sind, dürfte der Verkäufer eher bereit sein, über den Kaufpreis zu verhandeln. 

Der Kaufvertrag regelt Punkt für Punkt die Bedingungen für den Handel. Weil das, je nach Objekt, recht komplex sein kann, setzt der Notar einen Vertragsentwurf auf. Der Verkäufer und Sie als Käufer prüfen und ergänzen diesen Entwurf so lange, bis der Vertrag für beide stimmt. Diese Punkte sollten Sie im Kaufvertrag regeln: 

· Name und Adresse des Verkäufers 

· Name und Adresse des Käufers 

· Detaillierte Beschreibung der Liegenschaft 

o Adresse o Katasternummer o Gebäudeversicherungssumme (falls schon vorhanden) o Grundstückfläche 

· Kaufpreis

· Aufteilung der Gebühren und Steuern 

· Zahlungsbedingungen

· Zustand der Liegenschaft bei der Übergabe 

· Termin für die Übertragung 

· Regelung, falls der Käufer beispielsweise die Gebäudeversicherung weiterführen will 

· Dienstbarkeiten

· Konventionalstrafen oder andere Regelungen, falls eine Partei den Vertrag nicht erfüllt 

· Alle Dokumente, die als Teil des Kaufvertrages aufgeführt sind 


Der Kaufvertrag 

Die Zahlungsbedingungen 

Gebühren und Steuern 

Der Grundbucheintrag 

In der Regel einigen sich Käufer und Verkäufer darauf, dass der Käufer den Kaufpreis erst überweist, wenn der Vertrag von beiden Parteien unterschrieben, notariell beglaubigt und in das Grundbuch eingetragen worden ist. Damit der Verkäufer während der Vertragsverhandlungen sicher sein kann, dass Sie als Käufer auch wirklich bezahlen werden, müssen Sie Ihre Zahlungsbereitschaft beweisen. Zum Beispiel mit der unwiderruflichen Garantie Ihrer Bank, dass sie die Zahlung auslösen wird, sobald der Handwechsel in das Grundbuch eingetragen ist. 

Beim Handwechsel fallen Gebühren und Steuern an. Der Verkäufer bezahlt die Grundstückgewinnsteuer, in den meisten Kantonen teilen sich Käufer und Verkäufer das Honorar des Notars, die Gebühren des Grundbuchamts und die Handänderungssteuer (falls sie erhoben wird). Sie können im Kaufvertrag aber auch eine andere Aufteilung definieren. 

Sobald der Handwechsel eingetragen ist, ist der Handel rechtskräftig und Sie sind rechtmässiger Besitzer, rechtmässige Besitzerin des Hauses. Der Eintrag im Grundbuch ist zweiteilig: Im Grundbuchblatt sind alle wichtigen Daten eingetragen, darunter auch die Grundpfandrechte und die Dienstbarkeiten, im Grundbuchplan sind alle Grundstücksgrenzen, Gebäude und Strassen eingezeichnet.


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