Wissenswertes


Wie man ein Haus verkauft:

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen, gibt es viel zu tun. Falls Sie Ihr Haus selber verkaufen wollen, erfahren Sie hier alles, was Sie als Hausverkäufer wissen müssen.

Wenn Sie Ihr Haus ohne Makler verkaufen wollen, ist der Ablauf in der Regel gleich.

Gründe, Ihr Haus zu verkaufen, gibt es viele. Weil Sie Ihre Stelle wechseln und der Arbeitsweg zu weit ist, weil Ihre Kinder ausfliegen und das grosse Haus plötzlich leer ist, weil Sie Ihren Lebensabend am Meer geniessen wollen. Unabhängig davon, warum Sie Ihr Haus verkaufen, wenn Sie Ihr Haus ohne Makler verkaufen wollen, ist der Ablauf in der Regel gleich: Sie legen den Verkaufspreis fest, stellen eine Verkaufsdokumentation zusammen, schreiben das Haus aus, suchen einen Käufer und schliessen einen Vertrag ab, der notariell beglaubigt und in das Grundbuch eingetragen werden muss.


Kaufpreis festlegen

Anders als in anderen Märkten sind die Preise für Immobilien nicht 1:1 vergleichbar, weil dasselbe Haus an der Goldküste mehr kostet als im Zürcher Oberland oder dasselbe Haus in derselben Gemeinde wegen des luxuriösen Innenausbaus teurer ist. Sie brauchen eine Schätzung. Am besten überlassen Sie das einem Immobilienschätzer. Zum einen, weil es für Laien schwierig ist, den Preis fair zu schätzen, besonders wenn Emotionen im Spiel sind, zum anderen, weil Käufer eher einem neutralen Schätzer als dem Verkäufer trauen.


Dokumentation zusammenstellen

Sie brauchen professionelle Bilder und eine Verkaufsdokumentation. Das gehört mindestens in die Dokumentation:

  • Name und Adresse des Verkäufers
  • Detaillierte Beschreibung der Liegenschaft
  • Detaillierte Beschreibung der Ausstattung
  • Lageplan (im Quartier oder im Dorf)
  • Bilder des Hauses (aussen)
  • Bilder aller Räume (innen)
  • Grundrissplan
  • Katasterplan
  • Grundbuchauszug (inklusive Dienstbarkeiten)
  • Versicherungsnachweis der Gebäudeversicherung

Je besser die Verkaufsdokumentation, desto höher die Chance, das Haus schnell und zu einem guten Preis zu verkaufen. Es lohnt sich also, etwas Geld in gute Bilder und etwas Zeit in die Dokumentation zu investieren. Gute Vorlagen finden Sie im Internet. 


Haus ausschreiben

Überlegen Sie sich, wo der Streuverlust möglichst gering ist. Ein Inserat in der Zeitung ist für ein kleines und einfaches Einfamilienhaus genauso sinnlos wie ein Inserat auf tutti.ch für eine 12-Zimmer-Villa mit Park, Pool und Driving Range. Sinnvollerweise schreiben Sie das Haus je nach Budget auf einer grossen Onlineplattform oder mehreren grossen Onlineplattformen aus. Verwenden Sie Text und Bilder aus der Verkaufsdokumentation und laden Sie die Dokumentation als pdf hoch. Nicht vergessen: Erzählen Sie allen Freunden, Verwandten und Bekannten von Ihrer Absicht, inserieren Sie das Haus im Lokalblatt und stellen Sie eine Tafel in den Garten.


Verhandeln und abschliessen

Gut vorbereitet ist halb gewonnen. Das gilt auch für Ihre Verhandlungen:

  • Definieren Sie Ihre Schmerzgrenze: Wie viel müssen Sie lösen, um die Hypotheken zurückzahlen, die Grundstückgewinnsteuer bezahlen und Ihre Ziele finanzieren zu können?
  • Überlegen Sie sich Vorteile für alle Interessenten. Für eine Familie mit drei Kindern ist es der grosse Garten oder die Nähe zu den Schulen, für ein älteres Ehepaar die pflegeleichte Innenausstattung oder der Treppenlift vom Parterre in den ersten Stock.
  • Bereiten Sie sich auf kritische Fragen vor, damit Sie mit Argumenten antworten können.
  • Sagen Sie, was Sache ist. Zum Beispiel, wenn noch andere sich für das Haus interessieren. Versuchen Sie aber nicht, mit anderen (erfundenen) Interessenten Druck zu machen.
  • Setzen Sie den Kaufpreis so an, dass Sie am Ende noch etwas Luft haben. So können Sie den Interessenten entgegenkommen und sie überzeugen, das Haus zu kaufen, obwohl sie die rosarote Haustüre noch streichen müssen.

Vertrag abschliessen

Der Kaufvertrag regelt Punkt für Punkt die Bedingungen für den Handel. Weil das recht komplex sein kann, setzt der Notar einen Vertragsentwurf auf. Der Käufer und Sie als Verkäufer prüfen und ergänzen diesen Entwurf so lange, bis der Vertrag für beide stimmt. Diese Punkte sollten Sie im Kaufvertrag regeln:

  • Name und Adresse des Verkäufers
  • Name und Adresse des Käufers
  • Detaillierte Beschreibung der Liegenschaft
    • Adresse
    • Katasternummer
    • Gebäudeversicherungssumme
    • Grundstückfläche
  • Kaufpreis
  • Aufteilung der Gebühren und Steuern
  • Zahlungsbedingungen
  • Zustand der Liegenschaft bei der Übergabe
  • Termin für die Übertragung
  • Regelung, falls der Käufer beispielsweise die Gebäudeversicherung weiterführen will
  • Dienstbarkeiten
  • Konventionalstrafen oder andere Regelungen, falls eine Partei den Vertrag nicht erfüllt
  • Alle Dokumente, die als Teil des Kaufvertrages aufgeführt sind

Tauschen Sie sich so lange mit dem Käufer aus, bis der Entwurf für Sie und ihn stimmt. Achten Sie darauf, dass der Text rechtlich korrekt formuliert ist und nichts fehlt. Gehen Sie erst wieder zum Notar, wenn der Käufer und Sie einer Meinung sind – jede Änderung kostet Zeit und Geld.


Sicher ist sicher

Wahrscheinlich haben Sie sich mit dem Käufer darauf geeinigt, dass er zahlen muss, sobald der Vertrag unterschrieben, notariell beglaubigt und in das Grundbuch eingetragen worden ist. Damit Sie während der Vertragsverhandlungen sicher sein können, dass er auch wirklich bezahlen wird, muss der Käufer seine Zahlungsbereitschaft beweisen. Zum Beispiel mit der unwiderruflichen Garantie seiner Bank, dass sie die Zahlung auslösen wird, sobald der Handwechsel in das Grundbuch eingetragen ist.


Gebühren und Steuern

Beim Handwechsel fallen Gebühren und Steuern an. Sie als Verkäufer bezahlen die Grundstückgewinnsteuer, in den meisten Kantonen teilen sich Käufer und Verkäufer das Honorar des Notars, die Gebühren des Grundbuchamts und die Handänderungssteuer (falls sie erhoben wird). Sie können im Kaufvertrag aber auch eine andere Aufteilung definieren.

Wenn Ihnen das alles zuviel und zu aufwändig ist: Kontaktieren Sie uns, wir verkaufen Ihre Immobilie für Sie. Garantiert. 



#wiemaneinhausverkauft

Darauf sollten Sie beim Hauskauf achten:

Je besser Sie sich vorbereiten, wenn Sie Wohneigentum kaufen wollen, desto sicherer finden Sie Ihr Traumhaus oder Ihre Traumwohnung. Wir listen Schritt für Schritt auf, worauf Sie besonders achten müssen: Von der Bedürfnisanalyse über die Suche, Besichtigung und Verhandlung bis zum Vertragsabschluss und Grundbucheintrag. 

Wohneigentum kaufen Sie nicht alle Tage. Darum empfehlen wir Ihnen, sich einige Gedanken zu machen, bevor Sie ein Haus oder eine Wohnung suchen. Sinnvollerweise analysieren Sie zuerst Ihre Lebensgewohnheiten und -umstände und leiten daraus Ihre individuellen Wohnbedürfnisse ab. 


Die Bedürfnisanalyse 

Beantworten Sie diese Fragen und schreiben Sie Ihre Antworten auf. Sie sind die Basis für Ihre Suche nach dem richtigen Haus, der richtigen Wohnung.

· · Wie viele Menschen werden in Ihrem neuen Zuhause wohnen? 

· · Werden auch Kinder in Ihrem Zuhause wohnen? 

· · Was machen Sie, wenn Ihre Kinder ausziehen? 

· · Essen Sie lieber in der Küche oder im Wohn- beziehungsweise Esszimmer? 

· · Brauchen Sie ein grosses Wohnzimmer, weil Sie gerne Gäste einladen? 

· · Brauchen Sie ein Gästezimmer und ein Badezimmer für Ihre Gäste? 

· · Arbeiten Sie (teilweise) zu Hause und brauchen Sie darum ein Home-Office?

· · Brauchen Sie ein Bastelzimmer, ein Musikzimmer, eine Bibliothek oder einen Weinkeller? 

· · Wünschen Sie sich einen Wintergarten? 

· · Was ist Ihnen lieber: Gartenarbeit oder ein Garten, der wenig zu tun gibt? 

· · Besitzen Sie Haustiere? 

· · Was ist Ihnen wichtiger, Morgensonne oder Abendsonne? Denken Sie an Ihren Tagesablauf. 

· · Wie lange planen Sie, in Ihrem Zuhause zu wohnen? 

· · Soll Ihr Zuhause alters- oder behindertengerecht sein? 


Die Suche 

Auf der Basis Ihrer persönlichen Bedürfnisanalyse können Sie mit der Suche beginnen. 

· Immobilienportale: Definieren Sie Ihre Suchparameter und filtern Sie die Ergebnisse nach Ihren Kriterien. Sie können Ihre Suche als Suchauftrag erfassen und erhalten bei jedem Treffer eine E-Mail. Die meisten Portale haben eine App, die Sie mit einer Push- Nachricht auf Ihr Smartphone informiert. 

· Immobilienmakler: Konsultieren Sie regelmässig die Websites der Immobilienmakler in der Region, in der Sie wohnen wollen. Eine Übersicht finden Sie beispielsweise auf der Website www.svit.ch des Schweizerischen Verbands der Immobilienwirtschaft SVIT.

· Gemeinden: Immer häufiger veröffentlichen Gemeinden Informationen über Bauprojekte auf ihrer Website. Konsultieren Sie regelmässig die Websites der Gemeinden in der Region, in der Sie wohnen wollen. 

· Fernsehen: Auf vielen regionalen Sendern laufen Verkaufssendungen für Immobilien.  

· Lesen Sie die Immobilienanzeigen in den Regional- und Lokalzeitungen sowie Gemeindeanzeigern, reden Sie mit den Leuten, fragen Sie lokale Immobilienmakler und die Mitarbeitenden auf dem Grundbuchamt. 

Wenn Sie kein Baufachmann sind, sollten Sie das Haus oder die Wohnung von einem unabhängigen Sachverständigen auf Herz und Nieren prüfen lassen. Dieser kontrolliert die Bausubstanz, vom Keller bis zum Dachboden, und beurteilt, ob der Kaufpreis fair und angemessen ist. Neuralgische Punkte sind Innen- und Aussenwände, Fenster und Türen, das Dach, alle Elektroinstallationen, Hausanschlüsse, Wasser- und Abwasserleitungen, die Heizung, die Warmwasseranlage und die Haustechnik sowie das Bad und die Küche. 

Die Kurzbesichtigung ist keine detaillierte Substanz- und Zustandsanalyse. Der Sachverständige wird dank seinem Fachwissen Mängel entdecken und erkennen, was vertieft abgeklärt werden sollte. Dieser Aufwand lohnt sich, denn Gebrauchtimmobilien oder Altbauten werden in der Regel «wie gesehen» gekauft und allfällige Gewährleistungsansprüche werden, soweit rechtlich zulässig, wegbedungen. Mängel, die übersehen wurden und nach dem Kauf behoben werden müssen, können schnell sehr viel Geld kosten. 


Kauf ab Plan 

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung ab Plan kaufen, sollten Sie das Verkaufsdossier gründlich prüfen. Oder, noch besser, von einem Bauherrenberater oder Baujuristen prüfen lassen. Das alles gehört mindestens in das Dossier: 

· Grundbuchauszug für das Grundstück 

· Detaillierte und verbindliche Baubeschreibung mit all Ihren Änderungswünschen 

o Detaillierter Zeitplan, bis wann welche Änderungen noch möglich sind 

o Übersicht über alle Stundensätze, die Ihnen für Änderungen verrechnet werden 

· Detaillierte Pläne im Massstab 1:50 

· Detaillierte Pläne im Massstab 1:20, beispielsweise für Küche oder Bad 

· Umgebungsplan mit der Bepflanzung, falls Sie ein Einfamilienhaus kaufen 

· Verbindlicher Terminplan 

· GU-Vertrag, falls Sie einen separaten Vertrag für den Landkauf abschliessen 

Sie schliessen mit dem GU einen Vertrag ab oder, um die doppelte Handänderung zu vermeiden und Gebühren zu sparen, einen Kaufvertrag mit dem Landbesitzer und einen Bauvertrag mit dem GU. Das alles gehört in den Vertrag mit dem GU: 

· Detaillierter Baubeschrieb 

· Alle Pläne im Massstab 1:50 

· Detailpläne im Massstab 1:20, zum Beispiel für Küche oder Bad 

· Allenfalls Umgebungsplan mit Bepflanzung 

· Bezugstermin

· Bestimmungen für den Fall, dass der Bezugstermin nicht eingehalten wird 

· Bestimmungen für die Zahlungsabwicklung 

· Garantieleistungen nach SIA 118 

Achten Sie darauf, dass im GU-Vertrag die Garantie auf Leistungen der Handwerker nicht an Sie abgetreten wird. Sonst müssen Sie mit jedem Handwerker verhandeln, wenn Sie Mängel entdecken. 


Die Verhandlungen 

Wenn Sie Ihr Traumhaus gefunden haben, müssen Sie mit dem Verkäufer verhandeln. Je besser Sie sich darauf vorbereiten, desto besser werden Sie argumentieren: 

· Überlegen Sie sich Ihre persönliche finanzielle Schmerzgrenze: Wie viel können und wollen Sie für das Haus, für Ihren Traum, bezahlen? Denken Sie an die Finanzierung und Tragbarkeit. 

· Machen Sie sich ein Bild von den Preisen in der Region. Vergleichen Sie Immobilieninserate, reden Sie mit den Nachbarn, fragen Sie einen Makler vor Ort oder das Grundbuchamt der Gemeinde. 

· Informieren Sie sich über den regionalen Immobilienmarkt. Wenn viele vergleichbare Häuser auf dem Markt sind, dürfte der Verkäufer eher bereit sein, über den Kaufpreis zu verhandeln. 

Der Kaufvertrag regelt Punkt für Punkt die Bedingungen für den Handel. Weil das, je nach Objekt, recht komplex sein kann, setzt der Notar einen Vertragsentwurf auf. Der Verkäufer und Sie als Käufer prüfen und ergänzen diesen Entwurf so lange, bis der Vertrag für beide stimmt. Diese Punkte sollten Sie im Kaufvertrag regeln: 

· Name und Adresse des Verkäufers 

· Name und Adresse des Käufers 

· Detaillierte Beschreibung der Liegenschaft 

o Adresse
o Katasternummer
o Gebäudeversicherungssumme (falls schon vorhanden) o Grundstückfläche 

· Kaufpreis

· Aufteilung der Gebühren und Steuern 

· Zahlungsbedingungen

· Zustand der Liegenschaft bei der Übergabe 

· Termin für die Übertragung 

· Regelung, falls der Käufer beispielsweise die Gebäudeversicherung weiterführen will 

· Dienstbarkeiten

· Konventionalstrafen oder andere Regelungen, falls eine Partei den Vertrag nicht erfüllt 

· Alle Dokumente, die als Teil des Kaufvertrages aufgeführt sind 


Der Kaufvertrag 


Die Zahlungsbedingungen 


Gebühren und Steuern 


Der Grundbucheintrag 

In der Regel einigen sich Käufer und Verkäufer darauf, dass der Käufer den Kaufpreis erst überweist, wenn der Vertrag von beiden Parteien unterschrieben, notariell beglaubigt und in das Grundbuch eingetragen worden ist. Damit der Verkäufer während der Vertragsverhandlungen sicher sein kann, dass Sie als Käufer auch wirklich bezahlen werden, müssen Sie Ihre Zahlungsbereitschaft beweisen. Zum Beispiel mit der unwiderruflichen Garantie Ihrer Bank, dass sie die Zahlung auslösen wird, sobald der Handwechsel in das Grundbuch eingetragen ist. 

Beim Handwechsel fallen Gebühren und Steuern an. Der Verkäufer bezahlt die Grundstückgewinnsteuer, in den meisten Kantonen teilen sich Käufer und Verkäufer das Honorar des Notars, die Gebühren des Grundbuchamts und die Handänderungssteuer (falls sie erhoben wird). Sie können im Kaufvertrag aber auch eine andere Aufteilung definieren. 

Sobald der Handwechsel eingetragen ist, ist der Handel rechtskräftig und Sie sind rechtmässiger Besitzer, rechtmässige Besitzerin des Hauses. Der Eintrag im Grundbuch ist zweiteilig: Im Grundbuchblatt sind alle wichtigen Daten eingetragen, darunter auch die Grundpfandrechte und die Dienstbarkeiten, im Grundbuchplan sind alle Grundstücksgrenzen, Gebäude und Strassen eingezeichnet.


Für Fragen kontaktieren Sie uns bitte via Kontktformular.  



#hauskauf

Renovation des Eigenheimes: Wie finanziere ich das?

Um einen Wertverlust Ihrer Immobilie zu vermeiden, ist ein ständiger Unterhalt notwendig. Von Zeit zu Zeit – je nach Alter Ihrer Immobilie früher oder später – fallen auch grössere Renovationsarbeiten an. Haben Sie es versäumt, frühzeitig genügend Kapital für die Sanierung des Eigenheims anzusparen oder werden schlicht unvorhergesehene Aufwendungen fällig, die das vorhandene Budget überschreiten, gibt es verschiedene Finanzierungslösungen.

Im besten Fall haben Sie bereits vor dem Hauskauf die Unterhaltskosten einkalkuliert und einen entsprechenden Sparplan aufgestellt, um auch im Falle unvorhergesehener Arbeiten die nötigen Reserven auf der Seite zu haben. Als Faustregel rechnet man hier mit 1 Prozent des Immobilienwerts als jährliche Unterhaltssumme. Dieser Aspekt wird jedoch leider oft unterschätzt.
Die Folge: Viele Immobilieneigentümer müssen sich irgendwann mit der unangenehmen Frage auseinandersetzen, wie der notwendige Umbau des Eigenheims finanziert werden kann.

Die Finanzierungslösung muss zu Ihnen passen
Wenn wichtige Renovationsarbeiten am Eigenheim Ihr Budget überschreiten, gibt
es verschiedene Finanzierungslösungen. Diese bedürfen einer sorgfältigen Abwägung unter Einbeziehung Ihrer individuellen finanziellen Lage. Entscheiden Sie, welche der folgenden Finanzierungsmöglichkeiten für Sie persönlich in Frage kommen und klären Sie Ihre Möglichkeiten mit einem unabhängigen Hypothekarexperten ab, falls Sie selber nicht fachkundig sind.

Aufstockung der Hypothek prüfen
Sofern Sie die Belehnungsgrenze von 80 Prozent noch nicht ausgereizt oder aber Ihre Hypothek bereits amortisiert haben, kann eine Aufstockung der laufenden Hypothek in Betracht gezogen werden. Wichtig hierbei ist nach wie vor die Tragbarkeit – diese muss auch weiterhin gewährleistet sein. Das bedeutet konkret, dass nicht mehr als ein Drittel des Haushaltseinkommens für die laufenden Kosten der Immobilie verwendet werden dürfen. Achtung: Hierbei rechnen Kreditgeber nicht mit den tatsächlichen Zinskonditionen, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 4 bis 5 Prozent.

Vorsorgegelder können auch für die Renovation bezogen werden
Um Umbauten und Sanierungsarbeiten am Eigenheim zu finanzieren, können alle 5 Jahre Pensionskassengelder vorbezogen werden. Es gilt jedoch im Hinterkopf zu behalten, dass vorbezogene Pensionskassengelder – wenn auch zu einem reduzierten Satz – versteuert werden müssen. Der Steuersatz richtet sich hierbei nach dem bezogenen Betrag. Die Unterschiede von Kanton zu Kanton sind hierbei sehr gross.

Informieren Sie sich über Förderprogramme
Informieren Sie sich gleichzeitig auch über Förderprogramme. Insbesondere
energiesparende Massnahmen am Eigenheim werden auf Bundes-, Kantons- und
Gemeindeebene gefördert. Wichtig: Überprüfen Sie rechtzeitig, welche konkreten
Förderprogramme es in Ihrem Wohnkanton gibt, der Antrag muss nämlich eingereicht werden, bevor Sie mit der Sanierung beginnen.

Fazit: Frühzeitig planen und bösen Überraschungen vorbeugen
Falls Sie nicht bereits über einen adäquaten Sparstrumpf verfügen, ziehen Sie
unbedingt in Betracht, wie sie systematisch Eigenmittel ansparen können, damit
Sie auch gegen unvorhergesehene Sanierungsarbeiten gewappnet sind. In Betrach tkommen hier vor allem Sparpläne oder möglichst risikoarme Investmentlösungen.
Mit der richtigen Planung und einer auf Ihre Bedürfnisse abgestimmte Sparstrategie blicken Sie entspannt in die Zukunft, im Wissen, dass auch Unvorhergesehenes die langfristige Tragbarkeit Ihres Eigenheims nicht belasten wird.